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买房人注意事项2019

时间:2019-09-20 21:41 作者:小编 点击:

 

本文以北京市建设委员会、北京市工商行政管理局于二○○七年十二月修订的《北京市存量房屋买卖合同》为参考,结合我所承办大量房屋买卖合同纠纷案件整理成文,供广大市民参考。北京房地产律师:唐飚律师
一、常见纠纷之一,因卖房人主体问题引起的纠纷。
1、买房人应要求房屋所有权证上登记的所有人在合同上签字。
2、如房屋为夫妻共同财产,应同时要求夫妻双方在合同上签字,房屋所有权证登记为一人的,另一方也可以另行出具同意出售证明。如夫妻一方不能到签约现场,最好要求卖房人出具公证委托书。辨别是否为夫妻共同财产,不能只看房屋所有权证,我国《婚姻法》规定,婚后所得属夫妻共同财产。实践中,虽属夫妻共同财产,但房产证上只登记夫或妻一方的名字,因此,买房人要询问卖房人的婚姻状况以及房屋购买的时间,才能辨别是否属于夫妻共同财产。
3、购买继承房屋应注意的事项,房屋所有权登记人去世,出售继承房屋的,应当先将房屋过户至继承人名下,才能办理产权过户。夫妻共有房屋,房屋登记在一方名下,另一方去世的,其子女、父母作为第一顺序继承人对房屋的权属为共同共有。购买这样的房屋,购买人应注意让被继承人的父母、子女(未成年人由其监护人代理)等合法继承人在合同上署名,或签署同意出售证明。不能到签约现场的最好出具公证委托书。
4、购买拆迁安置的房屋,如房屋尚未获得房屋所有权证,为避免日后纠纷,应要求拆迁安置协议中,所有被安置人签字同意。(点击浏览相关法院判决书案例)
此外,还有未成年人,精神病人即限制民事行为能力人、无民事行为能力人出售房屋,购买人应注意,处分此类房屋应当是为了限制民事行为能力人、无民事行为能力人的利益,并且应当由其法定代理人在合同上签字。
二、常见纠纷之二,因房屋的性质引起的纠纷。
1、购买房屋为:商品房。如购买的房屋为商品房,卖房人尚未取得房屋所有权证,不影响存量房屋买卖合同的效力;如商品房尚未交付卖房人,在开发商交付房屋时,有可能存在面积的误差,因此,买房人应注意与卖房人在合同中约定清楚,如需补交面积差的房款,应由哪一方补交,补交数额应为向开发商交纳的数额,还是存量房屋买卖合同约定的价格。如房屋实际面积减少开发商退还房款,应约定退还房款归哪一方。(点击浏览相关法院判决书案例)
2、购买房屋为:房改房(已购公有住房)。购买此类房屋应注意如房屋原产权单位为中央在京单位,即我们通常所说的“央产房”,应办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》,否则无法办理过户。买房人在购买此类房产时,还有要注意的是:“超标款”,大部分卖房人在未办理过户或央产房上市出售登记前自己都不知道,出售房屋是否需要交纳超标款,所以买卖双方就会对此不做约定。为了避免日后产生争议,买房人有必要在存量房屋买卖合同中约定如需交纳超标款,应由哪一方交纳,同时约定逾期或拒交应承担的违约责任。
3、购买房屋为:向社会公开销售的经济适用住房。购买此类房屋买房人应注意:购买已满五年的经济适用住房,应在合同中约定土收益款应由哪一方交纳;购买尚未满5年,但卖房人在2008年4月11日前购买的经济适用房,应在存量房屋买卖合同中约定,符合条件后为买房人办理过户,此类合同,依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第六条的规定法院可以认定有效(点击浏览相关法院判决书案例);购买尚未满5年,卖房人在2008年4月11日之后购买的经济适用住房,法院判决房屋买卖合同无效。(点击浏览相关法院判决书案例)
4、购买房屋为:按经济适用住房管理的房屋,危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋,一般都是按经济适用住房管理。此类房屋不受未满五年不得出售的限制,但买房人应注意此类房屋交易,可能需要补交土地出让金,对此为避免纠纷,买卖双方应在合同中约定交纳主体。另外,辨别是否属于按经济适用住房管理的房屋的,不能只看房屋所有权证注明的性质,有的房屋所有权证注明为“经济适用住房”但实际为按经济适用住房管理的房屋。为避免房屋交易纠纷,最安全的方法是携带房屋所有权证咨询所在区县的房屋交易管理部门。
三、常见纠纷之三,购买有抵押贷款的房屋引起的纠纷。
《北京市存量房屋买卖合同》第二条对交易房屋的抵押情况有作约定的条款,但实践中更容易产生争议的是,卖房人收到首付款后,将款项用于其他用途,导致交易无法按期进行,因此,如果买房人支付部分房款是为了办理房屋解押,应在协议中约定此部分房款直接存入卖房人的还款专用帐户。
四、常见纠纷之四,因房款的支付数额和时间引起的纠纷。
1、买房人以现金形式购买房屋,一般支付房款的方式为:购房定金不高于房屋总价的20%,首付款数额和支付时间可由双方协商,并无强制性规定,双方还可以协商预留几万元作为物业交割时,结清卖房人尚欠水电等款项,剩余房款一般于过户当日支付。实践中容易产生争议的是,房款的支付数额和时间未在合同中约定清楚,一方履行或要求对方配合履行时没有依据可循,因此买卖双方应在合同中约定清楚。(浏览相关法院判决书案例)
2、点击买房人以贷款的方式支付房款,一般先行支付购房定金,购房定金不高于房屋总价20%,首付款数额为贷款以外的款项,当然双方也可以约定,在首付款中预留几万元作为物业交割时结清卖房人尚欠水电等款项。另,如果双方对贷款事项已商定好,最好将拟贷款的数额、首付款的数额及支付时间在合同中约定清楚。(点击浏览相关法院判决书案例)
五、常见纠纷之五,因缴纳二手房交易税费引起的纠纷
二手房交易的税费有:契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、登记费。其中大额的费用为契税、营业税、个人所得税,以北京的房价为例,二手房的交易税费少则几万元,多则上达几十万元。因此,买卖双方有必要在合同中对税费的承担主体约定清楚。
实践中,通过居间方购买房屋,居间方会为双方计算以地区的政府指导价为准的费税,但在过户时如双方配合可以完成,如在过户前任何一方反悔,都可以要求按成交价格办理过户和交税。因此,如合同约定由买房人承担全部费用,应在合同中注明买房人承担税费的具体数额。
六、常见纠纷之六,因办理房屋过户引起的纠纷。
办理房屋过户是合同履行的重大事项,买卖双方应在合同中约定具体的过户时间。如双方约定批贷函下发后几日内双方办理过户,请注意公积金贷款没有批货函,双方办理贷款申请后初审通过即可,双方如约定以公积金贷款的方式支付房款,就不能适用批贷函下发后几日内双方办理过户。
七、常见纠纷之七,因交付房屋引起的纠纷。
对房屋交付的约定应包括房屋交付时间、交付条件和程序。对房屋内的装修有要求的,应注意在合同中约定整体装修保持良好状态,房屋价款中包括家具、家电的,应在合同中约定家具、家电的数量、型号,并约定房屋交付时一并交付。
八、常见纠纷之八,因户口迁出引起的纠纷。
《北京市存量房屋买卖合同》范本有对卖房人户口迁出作约定的条款。但司法审判实践中,要求卖房人迁出户口的诉讼请求不属于法院处理范围,当事人只能要求对方按合同约定承担违约责任,赔偿违约金,因此买房人应在合同中注明户口逾期迁出的违约责任。另,如购买房屋是为了获得中小学的名额,应在合同中注明。